Ипотечный рынок России в июле 2026 года зафиксировал неожиданный разворот: средние ставки по рыночным жилищным кредитам начали расти впервые с апреля прошлого года -1-3. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, за неделю с 6 по 12 июля средневзвешенная ставка на новостройки составила 18,71% годовых (+0,02 процентного пункта), на вторичное жилье — 18,68% (+0,01 п.п.), на рефинансирование — 18,37% (+0,03 п.п.) -1-3.
Рост, хоть и минимальный в статистическом выражении, стал первым признаком смены тренда после длительного периода смягчения условий кредитования -3. За этим движением стоят конкретные действия крупнейших игроков. Так, банк «Уралсиб» повысил ставки на 0,6 процентного пункта неделей ранее -7. На прошедшей неделе к нему присоединились Альфа-Банк и банк «Санкт-Петербург», увеличив ставки в диапазоне от 0,1 до 0,5 п.п. -5.
Эксперты связывают эту коррекцию с двумя основными факторами. Первый и главный — это ожидание решения Банка России по ключевой ставке, которое состоится 24 июля -3-5. Банки, которые ранее охотно снижали ставки в надежде на дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики, теперь заняли выжидательную позицию, а некоторые — превентивно ужесточили условия, чтобы не допустить сокращения маржи по уже выданным кредитам -5.
Второй фактор — структурный. В мае объем депозитов физических лиц в банках сократился на 550 млрд рублей -10. Это снижает ресурсную базу для кредитования, что автоматически толкает стоимость заемных средств вверх -10. Ситуацию усугубляет топливный кризис: стремительный рост цен на бензин и дизельное топливо, вызванный падением переработки на НПЗ после атак БПЛА, разгоняет инфляцию и заставляет Центробанк выбирать между сохранением или ужесточением политики -4-14.
Финансовый сектор замер в ожидании решения регулятора. Мнения экспертов разделились, но большинство склоняется к паузе. Доцент Финансового университета Петр Щербаченко оценивает вероятность сохранения ключевой ставки на уровне 14,25% в 65% -8. Портфельный управляющий «Альфа-Капитала» Алексей Корнев также считает этот сценарий наиболее вероятным, отмечая, что июньский всплеск инфляции — во многом топливная история, и регулятор может взять паузу, чтобы оценить устойчивость этого тренда и не допустить его переноса на широкий круг товаров и услуг -13.
Однако полностью исключать ужесточение нельзя. Заместитель председателя ЦБ Алексей Заботкин дал жесткий сигнал, заявив, что ведомство не может игнорировать динамику цен на топливо и инфляционные ожидания -4. Аналитик Freedom Global Наталья Мильчакова допускает рост ставки до 14,5% -4. В пользу этого говорит и макростатистика: годовая инфляция в июне ускорилась до 6,02%, а помесячная — до 0,87% -4.
Повышение ставок по рыночным программам уже привело к перераспределению спроса в пользу господдержки. В банке «Уралсиб» доля льготных программ в общем объеме ипотечных выдач выросла в 2,3 раза, в банке «Санкт-Петербург» — на 23% -10. Это классический защитный механизм: заемщики пытаются зафиксировать более низкую ставку, пока рыночные условия продолжают ухудшаться. Дальнейшая динамика ставок будет полностью зависеть от решения ЦБ 24 июля, которое задаст вектор развития ипотечного рынка на второе полугодие 2026 года -5-10.
